Quo vadis Immobilienmarkt?

Immobilienexperte Alexander Gebelein über eine unübersichtliche Situation am Markt und perspektivische Möglichkeiten

Wir erleben aktuell turbulente Zeiten. Nach über zwei Jahren Pandemie wird das Wirtschaftsklima weiter gedämpft. Der Ukraine-Krieg stellt das Land vor neue Herausforderungen. Die Baubranche ist besonders stark von exorbitanten Preissteigerungen bei den Rohstoffen betroffen. Aber auch Material- und Fachkräftemangel bringen die Branche in Bedrängnis. Zugleich kommen der Wegfall von Förderungen und eine Unberechenbarkeit bei der Energieversorgung hinzu. Eben wird noch auf Pellets- oder Hackschnitzelheizungen gesetzt, um Nachhaltigkeit über nachwachsende Rohstoffe zu generieren, schon kommen diese wegen des Feinstaubausstoßes in den Focus der Politik. Das Ausweichen auf Gas wirft aktuell neue Fragen auf. Das alles hat Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, den Alexander Gebelein, Partner der Karriereregion, analysiert.

Die gesamte und sehr unübersichtliche Situation führt in der Gesamtschau dazu, dass die Baubranche ein düsteres Bild zeichnet und 2023 mit verringerter Neubautätigkeit rechnet, wie Alexander Gebelein berichtet. Dabei werde Wohnraum, vor allem bezahlbarer Wohnraum, aktuell so dringend benötigt. Doch die Neubaupreise werden weiter steigen.

Ist dann eine Bestandsimmobilie die bessere Alternative? „Auch hier sind professionelle Investoren, Kapitalanleger und private Eigentümer gleichermaßen alarmiert“, so Gebelein. Denn unklar ist, ob die Preise weiter steigen oder eine Abkühlung der Preisrallye in Sicht ist. Denn Mietendeckel, Auflagen zur energetischen Ertüchtigung der Gebäude und Überlegungen zur CO2-Kostenbeteiligung der Vermieter führen zu Verunsicherung. Durch hohe Kaufpreise sind die Renditen niedriger als vor einigen Jahren.

Andererseits legt die Inflation aktuell zu. Unsichere Zeiten lösen immer eine Investitionsbereitschaft in Realwerte – allen voran Immobilien – aus. Daher ist die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt aktuell ungebrochen hoch – und damit natürlich auch die Preise. „Eine sichere und wertstabile Investition ist die selbst genutzte oder vermietete Immobilie allemal“, ist sich der Immobilienexperte sicher.

„Doch es gibt einiges zu beachten. Besonders jetzt sind eine intensive Beratung und detailliertes Abwägen der Vor- und Nachteile von größter Bedeutung, wenn die Investition in eine Immobilie zum Erfolgsmodell werden soll“, sagt Alexander Gebelein. Hier sollte der Weg zum Experten vor Ort führen, der den Markt kennt. Aber auch ein Beratungsgespräch mit einem Energieberater und Finanzierungspartner ist aufschlussreich und wird bei der Findung einer optimalen Entscheidung hilfreich sein.

Der Bayreuther Immobilienmarkt

„Der Immobilenmarkt in Bayreuth ist nach wie vor sehr stabil“, sagt der Experte. Die Verkaufspreise seien in den vergangenen Jahren im Vergleich zu anderen Städten gut, aber dennoch moderat geblieben. Und das bei einem guten Mietpreisniveau. Dennoch stiegen die Kaufpreise im Stadtgebiet Bayreuth noch stärker an als die Mieten. Die Renditen werden allgemein niedriger. Daher sollte die Auswahl der Immobilie mit Bedacht und Beratung erfolgen. Allerdings sind noch bezahlbare Mieten und bessere Renditen als in den meisten anderen Bayerischen Regionen vorhanden.

„Jedoch sind bereits Anzeichen erkennbar, dass die absoluten Spitzenpreise ein Ende finden könnten“, ist sich Gebelein sicher. Die deutlich steigenden Zinsen für Kredite lassen die Kapital- und Finanzierungskosten stark anstiegen. Das lässt vielleicht den einen oder anderen Investor wegen einer gesunkenen Rendite zögern, eröffnet damit aber privaten Käufern, die nicht nur auf maximale Rendite setzen, die eine oder andere interessante Gelegenheit zum Kauf.

Was bleibt also zu raten?

„Wichtig ist, zunächst die umfassende Beratung zu suchen, besonnen zu entscheiden und die Faktoren genau abzuwägen“, so Gebelein, der auch ganz neue Investitionsmöglichkeiten sieht: „Eine Investition in eine Gewerbeimmobilie könnte jetzt in den Focus rücken.“ Hier liegen ganz andere gesetzliche Vorgaben und Voraussetzungen im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter vor. Und die Nachfrage ist ungebrochen: Viele Handwerksbetriebe suchen nach Erweiterungsmöglichkeiten und sind verlässliche Mieter. Auch die Lagerhaltung erlebt aktuell ein Revival, Online-Versender profitierten von den Lock-Downs. „Sie alle suchen nach Objekten.“

Oder kommt eine Investition in Grund und Boden in Form von Baugrundstücken in Frage? Auch hier gibt es vielfältige Möglichkeiten. Der Markt ist breit gefächert, es gibt sogar die Möglichkeit Wald zu erwerben. „Der Immobilienmarkt ist also sehr vielfältig und bietet zahlreiche Möglichkeiten“, sagt Alexander Gebelein und ist sich sicher: „Jede Veränderung bietet auch Chancen.“